Ilmiöt
24.04.2020

Asumisen hinta nousee, vaikka Turkuun rakennetaan jatkuvasti uutta – opiskelijan tuloista menee niin suuri osa vuokraan, että sitä voi kutsua rasitteeksi

Teksti:
Oona Komonen
Kuvat:
Teemu Perhiö

Se koittaa kuukauden ensimmäisenä päivänä.

Kela maksaa pankkitilille opintorahan ja yleisen asumistuen. Osa rahasta kuluu elintarvikkeisiin. Bussilippuun, puhelinliittymään, Netflixin kuukausimaksuun.

Mutta suurin siivu, se menee korkeakouluopiskelijalla vuokran maksuun. 

Ilmiölle on olemassa termi: asumiskustannusrasitteinen. Se tarkoittaa henkilöä, jonka käytettävissä olevista tuloista yli 40 prosenttia kuluu asumiseen. Sellaiseksi suurinta osaa korkeakouluopiskelijoista voi kutsua.

On laskettu, että keskimäärin korkeakouluopiskelijoiden asumiskulut vievät 45 prosenttia heidän käytettävissä olevista tuloistaan. Yksinasuvilla osuus on vielä suurempi.

Eikä jatko näytä valoisalta: asumiskustannukset kasvavat. Ne kasvavat, koska vuokrat nousevat.

Onko se enää kohtuullista?
 

Vuonna 2019 vuokrat nousivat eniten niin kutsutun kasvukolmion alueella: pääkaupunkiseudulla, Tampereella, Turussa. Ja jos vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen hintoja vertaa vuoteen 2015, eniten kasvua on ollut suurista kaupungeista Vantaalla, Turussa ja Tampereella.

Siinä missä vuonna 2010 keskimääräinen neliöhinta oli Turussa 10,54 euroa, on hinta kivunnut noin kymmenessä vuodessa 14,2 euroon.

Kehitys ei kuitenkaan ole koko Suomessa yhteneväinen. Alueelliset erot ovat suuria.

Miksi?

Suurin tekijä on kaupungistuminen. Se ohjaa eniten asuntomarkkinoiden kehitystä. Muuttoliike pitää vuokra-asuntojen kysynnän korkeana.

Kaupungistumiseen liittyy olennaisesti työpaikkakehitys, Turussa esimerkiksi telakkateollisuuden imu. 

Myös nuorten, erityisesti opiskelijoiden muuttoliike vaikuttaa.Turussa sijaitsee useita korkeakouluja. On Turun yliopisto, Åbo Akademi, Turun ammattikorkeakoulu. Ja sitten on vielä joukko muita ammattikorkeakoulujen pienempiä toimipisteitä.

Vuonna 2016 koko Varsinais-Suomen alueella asui kymmenen prosenttia kaikista Suomen korkeakouluopiskelijoista. Pelkästään Turussa oli tuolloin noin 15 500 läsnä olevaksi ilmoittautunutta 20–29-vuotiasta korkea-asteen opiskelijaa.

Turkua voi perustellusti kutsua opiskelijakaupungiksi. Nuorten 20–29-vuotiaiden korkeakouluopiskelijoiden osuus suhteessa kaupungissa asuviin saman ikäisiin on suuri: 42 prosenttia. Sitä enemmän on vain Vaasassa, 44 prosenttia.
 

Yllättävää kyllä, vapaarahoitteinen vuokra-asunto on opiskelijoiden yleisin asumismuoto. Sellaisessa asuu noin kolmasosa korkeakouluopiskelijoista. Näin, vaikka vapaarahoitteinen asunto on yleensä opiskelija-asuntoja kalliimpi.

Syyskuussa 2018 ympäristöministeriö julkaisi selvityksen opiskelija-asumisen nykytilasta ja opiskelija-asuntojen tuotantotarpeesta. Sen mukaan korkeakouluopiskelijoista noin neljäs maksaa asumisestaan alle 300 euroa kuukaudessa.

Selkeästi suurempi osa, 39–44 prosenttia, maksaa 300–500 euroa kuussa. Yli viidensadan euron vuokraa maksaa opiskelijoista 19–22 prosenttia.

Miksi asua kalliimmin, jos halvempi vaihtoehto on? 

Ministeriön tilaama selvitys taustoittaa ilmiötä.

Tärkein tekijä on opiskelijoiden asumistoiveet, preferenssit. Erityisesti opiskelijat painottavat asuntojen etäisyyttä oppilaitokseen ja keskustaan.

Se puolestaan luo keskusta-alueiden vuokramarkkinoille painetta. Mitä useampi haluaa asua keskustassa, sitä korkeammaksi alueen vuokra-asuntokysyntä nousee. Samoin vuokrataso.

Turun ylioppilassäätiön opiskelija-asuntoja on ympäri kaupunkia. Sijainti vastaa yleisesti opiskelijoiden toiveita: keskusta tai kampus on lähellä, tai ainakin liikenneyhteydet ovat hyvät. Ja edullisiakin asunnot ovat. Lisäksi mahdollisuus opiskelija-asunnon saamiseen Turussa on kohtalaisen hyvä, myös syksyisin.

Silti vuonna 2016 vain viidennes turkulaisista opiskelijoista asui opiskelija-asunnossa.

Juttu jatkuu kuvan jälkeen.


 

Sitten on vielä asunnon koko, yksi vuokramarkkinoita määrittävä tekijä. Se puolestaan riippuu asuntokunnan koosta.

Vuonna 2017 alle 30-vuotiaista opiskelijoista 45 prosenttia asui yksin. Noin joka kolmas asui puolison kanssa ja 15 prosenttia yhteistaloudessa.

Opiskelijoiden vuokra-asuntokysyntä kohdistuu erityisesti yksiöihin ja se näkyy hinnoissa: suurempien asuntojen vuokrataso on kallistunut yksiöitä hitaammin.

Vuonna 2018 Turussa yksiön keskimääräinen neliövuokra oli 16,58 euroa, kaksion 12,8 euroa ja kolmion 10,89 euroa.

Vaikutusta voi olla myös yleisellä asumistuella, jonka piiriin opiskelijat siirrettiin syksyllä 2017. Siinä missä aiemmin maksettu opintotuen asumislisä oli henkilökohtainen, on nykyinen asumistuki sidottu ruokakuntaan. Siksi samaan ruokakuntaan kuuluvien tulot voivat vaikuttaa muihin samassa asunnossa asuviin.

Se saattaa kiihdyttää yksiöiden kysyntää. Varmuutta ei kuitenkaan ole, tarvittaisiin lisäselvitystä.

Muitakin ongelmia asumistuessa on. Se on suuruudeltaan enintään 80 prosenttia hyväksytyistä asumismenoista.

Yksin asuvalle Helsingissä: 520 euroa.

Muualla pääkaupunkiseudulla: 503 euroa.

Muissa kaupungeissa, kuten Turussa, Tampereella, Jyväskylässä ja Oulussa: 399 euroa.

Ylimenevää osuutta vuokrasta ei huomioida.

Opiskelija-asunnot mahtuvat pääsääntöisesti hyväksyttyjen asumismenojen sisään. Sen sijaan vaikeampaa on vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvilla, sillä hyväksytyt asumismenot ovat selvästi alueiden markkinavuokrien matalammat.

Erityisen ongelmallista se on Turussa ja Tampereella.
 

Enemmän valinnanvaraa ja tarjontaa. Vähemmän halukkuutta sitoutua yhteen alueeseen, ja avoin tulevaisuus. Vapaus – ennen kaikkea se.

Vuokra-asumiseen kannustavat monet tekijät.

Helsinki on toistaiseksi Suomen ainoa kaupunki, jossa vuokra-asukkaita on omistusasukkaita enemmän. Muutos tapahtui vuonna 2013.

Ennusteiden mukaan sama kehitys tapahtuu myös Tampereella ja Turussa lähivuosien aikana.

On muutoksia ollut aiemminkin. Sotien aikaan kolme neljäsosaa turkulaisista asui vuokralla. Sittemmin omistusasuminen alkoi yleistyä, pian enemmistö kotitalouksista asui omistusasunnoissa.

Nyt on palattu kohti sota-ajan tilaa. Vuonna 2018 Turussa oli enemmän vuokra- kuin omistusasuntokuntia.

Joissain tilanteissa vuokra-asuminen voi olla pakon sanelema. Kasvukeskuksissa omistusasuntojen hinnat ovat nousseet. Ensiasuntoa varten on säästettävä yhä kauemmin. Kynnystä ensiasunnon ostoon korottaa myös yleinen talous- ja työttömyystilanne, sekä näkemys omasta taloudellisesta tilanteesta ja sen tulevaisuudesta.

Lisäksi pankkien lisääntynyt sääntely, kuten tiukentuneet luoton­antoehdot, on heikentänyt ensiasunnon ostohalukkuutta.

Mutta myös suhtautuminen asumiseen on muuttunut. Nuoremmille sukupolville omistusasuminen ei ole yhtä merkityksellistä kuin vanhemmille.

Myös sijoittajat ovat huomanneet sen.
 

Ulkomaisen asuntosijoittajan näkövinkkelistä tämä on helppo maa toimia”, sanoi kiinteistökonsulttiyritys Newsecin tutkimusjohtaja ­Olli-Pekka Mustonen Ilta-Sanomille lokakuussa 2019.

”Täällä on vakaat olot ja hyvin ostettavaakin.”

Jutussa kerrottiin, että ulkomaiset sijoittavat ostavat asuntoja Suomesta ”kiihtyvällä tahdilla”.

Paitsi omistusasuntomarkkinat, myös vuokra-asumisen suosion kasvu houkuttelee markkinoille uusia toimijoita. Sellaisia, joiden kiinnostus kohdistuu erityisesti keskeisillä paikoilla sijaitseviin pieniin asuntoihin – siis niihin, mistä on eniten kysyntää.

On havaittu esimerkiksi, että suuri osa myyntiin tulevista pienistä asunnoista kasvukeskuksissa päätyy asuntojen ensiostajien sijaan sijoittajien tai rahastojen omistukseen.

Herää kysymys, vaikuttaako se vuokra-asuntojen hintoihin? Jos samalla toimijalla on useita kiinteistöjä, voiko hintatasoa hilata ylöspäin? Tai onko asuntokeinottelu mahdollista Suomessa?

Voisiko tapahtua kuten vuonna 2019 julkaistussa dokumentissa Push

”Oletko nähnyt sen?” kysyy Elina Sutela, Turun yliopiston sosiaali­politiikan tohtorikoulutettava. Hän on tutkinut asumista ja eriarvoisuutta sekä asunto- ja kaupunkipolitiikkaa.

Ruotsalaisen Fredrik Gerttenin ohjaama dokumentti käsittelee muun muassa vuokra-asuntobisneksen seurauksia ja asuntokeinottelua. Pääosassa on YK:n asuntoasioiden erikoisraportoija Leilani Farha, joka tutkii asumisen oikeuden toteutumista ympäri maailman.

Dokumentista käy ilmi, kuinka asuntoja voi käyttää ”sijoitus­instrumentteina” ja ”hyödykkeinä”. Niillä kasvatetaan varallisuutta ja pääomaa, asuntoja ei siis ajatella perustarpeina tai -oikeuksina.

”Keinottelu asunnoilla on kansainvälisellä tasolla merkittävä huolenaihe. Suomessa ilmiöstä ei kuitenkaan juuri puhuta. Lähinnä kuiskutellaan ja pohditaan, vaikka Suomessakin viimeisin nousu­kausi on antanut viitteitä siitä, että aika moni rakennetuista asunnoista on mennyt sijoitusasunnoiksi.”

Mutta sitä, keinotellaanko Suomessa vuokrilla, ja jos, miten paljon, on Sutelan mielestä vaikea sanoa varmaksi. Pitäisi tutkia enemmän.

Mahdollisia keinottelupyrkimyksiä voi hillitä se, että alalla on useita toimijoita. Yksityisiä sijoittajia, kotimaisia asuntorahastoja, institutionaalisia sijoittajia. Kansainvälisiä asuntokiinteistösijoittajia.

Sitä mieltä on Elias Oikarinen, kiinteistötalouden professori Aalto-yliopistossa ja yliopistonlehtori Turun yliopiston taloustieteen laitoksella. Hän on erikoistunut kiinteistösijoittamisen ja asuntomarkkinoiden hinnanmuodostumisen tutkimukseen.

”Periaatteessa on vaikea nähdä, että jollain toimijalla olisi niin suuri markkinavoima, että vuokria voisi hilata keinotekoisen ylös.”

Siis periaatteessa.

”Toki lyhyellä tähtäimellä yksittäinen toimija voi sitä yrittää”, Oikarinen selventää. 

”Mutta on vaikea nähdä, että se toimisi pidemmän päälle.”

Lisäksi ”epäreilu hinta” voi rasittaa asunnon omistajaa, jos vuokralaisvaihtuvuus on suurta, sanoo Oikarinen.

”Valistunut porukka osaa kyllä etsiä muualta halvempia asuntoja.”

Pakko kysyä, mistä muualta.

Juttu jatkuu kuvan jälkeen.


 

On jo nyt nähtävissä, että eri kaupunkien sisällä hintakehityserot ovat huomattavat.

Se tosin ei kerro ”liiallisten” vuokrien nyhtämisestä tietyillä alueilla, sanoo Oikarinen. Pikemminkin kyse on ”luontaisesta kehityksestä”, joka liittyy ennen kaikkea asumispreferensseihin.

Tarkastellaan kasvukolmiota:

Helsingissä, Turussa ja Tampereella erot eri asuinalueiden välillä ovat suuria. Esimerkiksi Turussa keskusta-alueella asuntojen hinnat ovat nousseet neljässä vuodessa noin 18 prosenttia. Vastaavasti keskustan ulkopuolella hinnannousu jää kuuteen prosenttiin.

Mihin se johtaa?

On keskusteltu asuinalueiden eriytymistä, segregaatiosta. Termi on ollut esillä pitkään.

Tätä se tarkoittaa: ne, joilla on varaa, voivat valita asuntonsa ja asuinalueensa. Muiden on tyydyttävä siihen, mitä tarjolla on.

Segregaatio toteutuu siis ihmisten asumisvalintojen kautta. Niihin puolestaan vaikuttavat resurssien lisäksi ihmisten mielikuvat asuinalueesta, asumista koskevat arvostukset sekä homofiliaksi kutsuttu ilmiö: halu olla tekemisissä samankaltaisten ihmisten kanssa, kirjoitti sosiologian professori Hannu Ruonavaara Turun yliopiston blogissa tammikuussa 2020.

Ruonavaaran mukaan segregaatiossa on siis kyse paitsi yhteiskunnan ja kaupungin alueellisista eriarvoisuuksista, myös ihmisten vapaudesta valita asuinalueensa.

Mutta onko se ongelmallista?

On, ainakin Ruonavaaran mukaan. Varsinkin, jos syntyy vähäosaisten asuntoalueita, joissa palveluiden ja elintilojen taso ”jää liian alle hyväksyttävän normin”. Päätöksentekijöiden on puolestaan määriteltävä, mikä tuo normi on.

Koska vuokrataso vaihtelee alueittain paljon, onko mahdollista, että pian keskustan alueella asuu vain hyvin toimeentulevia? Että opiskelijat ja muut pienituloiset joutuvat muuttamaan muualle, kauemmas?

Se on mahdollinen kehityssuunta, sanoo Elias Oikarinen.

”Ikävä kyllä.”

Tosin ”niin rajua kahtiajakoa” tuskin on odotettavissa.

Entä miten segregaatiokehitystä voi ehkäistä?

Siihen Oikarisella ei ole yhtä, helppoa vastausta.

”Siksi, koska kaikilla mahdollisilla segregaation ehkäisytavoilla on omat kustannukset. Niiden vaikuttavuudesta ei ole varmuutta.”

Erilaisia keinoja on kuitenkin esitetty.

Suomessa alueellista eriytymistä on pyritty hillitsemään sekoittamalla eri asuntotyyppejä ja asunnonhallintamuotoja samalla asuinalueella, jotta alue houkuttelee erilaisia asukkaita.

Myös tuettu asuminen on nähty eräänlaisena alueellista eriytymistä jarruttavana tekijänä. Asumistuen avulla on pyritty mahdollistamaan se, että pienituloisilla kotitalouksilla on varaa asua alueella, johon ei ilman tukea olisi mahdollista.

Lisäksi on rakennettu valtion tuella rahoitettuja edullisempia ARA-asuntoja. Niiden saatavuus on kuitenkin heikkoa, ja yksiöitä on vain vähän tarjolla. Asuntoja ei välttämättä myöskään ole keskustan tai oppilaitosten läheisyydessä.
 

Vuokrien hintojen kehitystä voidaan ennustaa. Voidaan arvioida ja olettaa. Silti täysin varmojen johtopäätösten tekeminen on mahdotonta.

Vahvan skenaarion mukaan vuokra-asuntojen kysyntä jatkaisi edelleen kasvua Turussa. Tuolloin oletus on, että myös vuokrat ja asuntojen hinnat nousevat.

Oikarisen mukaan keskeisiä sanoja on kaksi: kysyntä ja tarjonta. Mitä enemmän kysyntää on, sitä korkeammat ovat asuntojen hinnat. Ja puolestaan mitä enemmän on tarjontaa, sitä matalammat hinnat ovat.

Tämä ei kuitenkaan päde kaikissa kaupungeissa. Viime vuosina uudisrakentaminen on keskittynyt erityisesti suuriin kasvukeskuksiin. Myös Turkuun. Silti vuokrataso on noussut.

Miksi?

Oikarisen mukaan kyse on kysynnän ja tarjonnan tasapainosta. Se syntyy, kun kaikilla asunnoilla on käyttäjä. Hintataso siis määräytyy sen mukaan, missä kysyntä ja tarjonta ovat yhtä suuret.

Sitten on se tilastollinen ongelma.

Vaikka vuokratason nousuun vaikuttaa myös jo olemassa oleviin sopimuksiin tehdyt korotukset, Oikarisen mukaan pulmallista on se, että tilastoinnissa ei huomioida uusien asuntojen rakentamista. Tarjonnan kasvattamista.

Huomiota kiinnitetään liikaa vuokrien keskihintojen nousuun. Siis keskiarvoihin.

Tarkemmin: uusien asuntojen hinta on usein vanhoja asuntoja korkeampi, vaikka ne sijaitsisivat samassa korttelissa. Uudemmasta ja modernimmasta kun pitää maksaa enemmän.

”Voi näyttää siltä, että keskineliövuokra nousee kovaa vauhtia, jos vuokra-asuntokannasta yhä suurempi osa on uusia vuokra-asuntoja.”

Se voi ”vääristää kuvaa”, ”liioitella vuokrahintojen nousua”.

”Sanoisin, että yleinen vuokratason nousu ei ole niin hurjaa mitä vuokrakeskiarvot antavat ymmärtää.”

Mutta ei Oikarinen sitä kiellä, että vuokrat ovat Turussa ja muissa kasvukeskuksissa nousseet.

”Tarjonnan sopeutuminen kasvavaan kysyntään toki hillitsee hinnannousua, mutta ei poista sitä kokonaan. Se taas on talouden peruslainalaisuus, joka pätee myös asuntomarkkinoihin.”

Jos kasvavaan asuntokysyntään ei onnistuta vastaaman tarjonnan kasvulla, näkyy se asuntomarkkinoilla hintojen ja vuokrien kasvuna. Jo vuoden vaihteessa ennakoitiin, että neljän vuoden asuinrakentamisen nousukausi on ohi. Maailmantalouden epävarmuus heijastui talousnäkymiin ja talouskasvun arvioitiin heikentyvän edelleen.

Eikä silloin vielä osattu edes arvioida tulevaa.

Poikkeustilan vaikutukset iskevät erityisesti talouteen. Pörssit ovat syöksyneet eri puolilla maailmaa jyrkästi.

Suomi on ajautumassa taantumaan. Miten syvään, se riippuu kuinka kauan kriisi kestää. Huhtikuun 2020 alussa julkaistujen synkimpien skenaarioiden mukaan bruttokansantuote voi supistua jopa kymmenen prosenttia.

Vaikka pandemian kestoa ja sen vaikutuksia talouteen on toistaiseksi mahdoton tietää varmaksi, on jo nähtävissä, että asuntojen kysyntä vähenee kotitalouksien maksukyvyn heikentyessä.

Sen sijaan vuokratasossa pandemia ei näy, eikä välttämättä tule näkymään. Vuokrataso on jäykempi reagoimaan. Jos kriisi jää lyhytaikaiseksi, vuokrissa tuskin nähdään edes väliaikaista notkahdusta.

Varmaa kuitenkin on, että viruksen aiheuttama epävarmuus heijastuu ainakin väliaikaisesti uudistuotantoon. Se taas heikentää tarjonnan kasvua asuntomarkkinoilla.
 

Mistä puhumme, kun puhumme kohtuullisista vuokrista?

Vaikea sanoa, sillä kohtuullisille asumiskuluille ei ole olemassa yhtä selvää määritelmää.

Elias Oikarinen kuvaa sanaa sanaparia ”harmaana, reunattomana määritelmänä”, ”epämääräisenä mössönä”.

”Silti sitä käytetään hirveästi. Ilman, että sisältöä määriteltäisiin.”

On kuitenkin yritetty.

Joillekin kohtuuhintaisuus tarkoittaa tiettyä neliöhintaa, toisille taas neliöhinnan suhdetta käytettävissä oleviin tuloihin – mutta kuinka suurta suhdetta, sekin on epäselvää. Osa taas määrittelee kohtuuhintaisen asumisen edulliseksi uudistalotuotannoksi.

Olennaista ”kohtuullisissa” hinnoissa on kuitenkin se, että ne muodostuvat sekä tuloista että menoista. Jos opiskelijoiden tulot eivät kasva, mutta vuokrataso jatkaa nousua, seuraukset ovat joko menojen karsiminen tai asumispreferenssien muuttaminen.

Oikarinen kannattaa ajatusta, että jokaisella – olipa kyseessä varakas, keskiluokkaan kuuluva, pienituloinen – olisi mahdollista asua omasta näkökulmastaan viihtyisällä alueella.

Mutta.

”Korkeissa asuntojen hinnoissa ja vuokrissa on myös positiivinen puoli.”

Hintataso on informaatiota. Se kertoo, millaisia asuntoja ihmiset haluavat. Se kertoo myös, missä ihmiset haluavat asua.

”Jos ihmiset eivät haluaisi asua Turussa, vuokrat ja asuntojen hinnat madaltuisivat.”

Yksinkertaista.

”Niinpä. Kyllä hinnat ja vuokrat saadaan laskemaan, jos jostain paikasta tehdään epämiellyttävä.”
 

Lue lisää

Puutalo keskellä Ylioppilaskylää

Turun ylioppilaskyläsäätiöllä on erikoinen vuokrakohde: värikäs kimppakämppä, jonka takkaa pidetään lämpimänä. Vaaleanpunainen puutalo näyttää harmaiden kerrostalojen vieressä aivan prinsessaleivokselta. (3/2017)

Kadunmies on kuollut

Tylkkärin urbaani tutkimusmatkailijakolmikko sukelsi Turun yöhön luodakseen muotokuvan suomalaisesta kodittomuudesta. (1/2014)